Come vengono rimborsate le detrazioni per ristrutturazione condominio?

Come usufruire dei bonus per i lavori agevolati sulle parti comuni; come indicare il credito in dichiarazione; cosa deve conservare ed esibire l’amministratore.

Nel tuo palazzo l’assemblea ha deliberato importanti lavori di ristrutturazione della facciata, sfruttando le opportunità offerte dalle agevolazioni fiscali esistenti, che consentono di risparmiare parecchio sul costo complessivo. Durante la riunione in cui sono stati illustrati e decisi questi interventi, l’amministratore ha assicurato che le spese sarebbero state senza dubbio detraibili da ciascun condòmino, in base al piano di riparto dei pagamenti ed alle quote effettivamente versate.

Ma queste informazioni ti sono sembrate vaghe e insufficienti, anche perché, in fin dei conti, tocca a te far valere il diritto a queste detrazioni nei confronti del Fisco, e perciò devi sapere cosa fare per ottenerle. In concreto, come vengono rimborsate le detrazioni per ristrutturazione condominio?

Le agevolazioni fiscali per il recupero edilizio

Negli ultimi anni il Governo e il Parlamento hanno varato un’ampia serie di agevolazioni fiscali per il recupero edilizio.

Tra le principali ricordiamo:

  • il Superbonus 110%, che di recente è stato prorogato fino al 2025 (ma con percentuali di detrazione calanti dal 2023 in poi);
  • il Bonus facciate, che fino al 2021 era del 90% e successivamente è sceso al 60%;
  • gli Ecobonus, con detrazioni comprese tra il 50% e l’85% in base al tipo di interventi;
  • il Bonus per l’abbattimento delle barriere architettoniche, con una percentuale detraibile del 75%;
  • i Bonus ristrutturazioni, che partono dal 50% della spesa per manutenzioni straordinarie, risanamento conservativo e bonifica amianto;
  • il Sismabonus, che interessa gli immobili situati in zone sismiche con detrazioni dal 50% all’85% in base alla riduzione del rischio sismico ottenuta con gli interventi.

Per maggiori informazioni su questi Bonus – che valgono sia per i fabbricati di proprietà singola sia per gli edifici condominiali – leggi l’articolo “Tutte le detrazioni per il recupero del patrimonio edilizio”.

Detrazioni fiscali per interventi di ristrutturazione: come funzionano

Le percentuali che abbiamo esposto a fianco di ciascuna agevolazione vanno dal 50% in su, e corrispondono all’entità dello “sconto fiscale” riconosciuto al contribuente che ha sostenuto la spesa per tali interventi edilizi compiuti sugli immobili di sua proprietà, o, se si tratta di condominio, sulle parti comuni. Si tratta di una frazione consistente, che copre buona parte dei costi pagati dei lavori, almeno la metà. Solo nel caso del Superbonus è possibile detrarre il 10% in più rispetto al totale della spesa sostenuta, per i lavori compiuti entro il 2023: dal 2024 la detrazione è destinata a calare al 70%.

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Nel condominio, l’elenco delle parti comuni che possono costituire oggetto di interventi fiscalmente agevolati è contenuto nell’art. 1117 del Codice civile. In questi casi, poiché la proprietà appartiene a tutti i condomini, la ripartizione della spesa complessiva sostenuta dal condominio che ha appaltato i lavori viene fatta in base alle quote espresse nelle tabelle millesimali, in modo da ottenere i costi attribuiti a ciascun condomino: su questi importi saranno applicate le percentuali di detrazione fiscale, riconosciute in base alla tipologia di interventi eseguiti e al relativo Bonus applicato.

Un condòmino ha partecipato alla ristrutturazione edilizia delle parti comuni dell’edificio, del costo complessivo di 100mila euro. Avendo 14 millesimi di proprietà, la sua quota di spesa è pari a 1.400 euro. Per quel tipo di intervento è riconosciuta la detrazione fiscale prevista dal Bonus ristrutturazioni, nella misura del 50% dell’importo dei lavori; perciò egli potrà scaricare dalle tasse la metà della somma pagata, cioè 700 euro, che andranno in diminuzione del suo debito d’imposta.

Una volta stabilita la cifra ammessa a detrazione per i lavori eseguiti, occorre ripartirla in quote uguali, in base alle annualità stabilite per la specifica agevolazione: alcuni Bonus possono essere “spalmati” in 5 anni, altri invece richiedono 10 anni per ottenere il completo recupero della detrazione spettante.

Il condomino dell’esempio precedente, al quale spetta una detrazione fiscale complessiva di 700 euro per gli interventi agevolati, dovrà ripartirla in 10 rate di 70 euro ciascuna: ogni anno potrà scaricare solo questa cifra, scomputandola dall’imposta lorda annuale da versare; perciò gli occorreranno 10 anni per recuperare l’intero importo a credito.

Come utilizzare le detrazioni per ristrutturazione in condominio

Le detrazioni spettanti per le ristrutturazioni eseguite devono essere indicate  dal contribuente nella dichiarazione annuale dei redditi. I modelli di dichiarazione annuale (modello 730 e modello Redditi) prevedono specifici campi da compilare, nei quali bisogna indicare il tipo di intervento edilizio agevolato, la quota di proprietà dell’immobile e la cifra di detrazione spettante; dopodiché il calcolo è automatico perché, come abbiamo visto, la detrazione opera in diminuzione dell’imposta a debito.

Lavori agevolati in condominio: cosa deve fare l’amministratore

Per consentire ai condòmini interessati a fruire della detrazione di esporre i dati in maniera completa e corretta, l’amministratore deve mettere a loro disposizione tutta la documentazione necessaria per fruire della detrazione (se non l’ha già allegata ai verbali di assemblea che ha deliberato i lavori o al rendiconto condominiale di approvazione e riparto del consuntivo delle spese sostenute).

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In particolare, l’amministratore deve fornire tutte le ulteriori informazioni specifiche, che variano in base alla tipologia dell’agevolazione. Nella maggior parte dei casi occorrono gli estremi dei pagamenti effettuati, con «bonifico parlante», alle imprese che hanno effettuato i lavori: il bonifico parlante (che può essere bancario o postale) riporta il codice fiscale del condominio, la partita Iva dell’impresa e  la causale del versamento, con il richiamo alla norma fiscale che prevede le agevolazioni. Inoltre, possono servire anche le fatture emesse da queste ditte, le eventuali autorizzazioni amministrative rilasciate per l’esecuzione degli interventi, le certificazioni Enea per il risparmio energetico, la delibera di approvazione dei lavori fiscalmente agevolati e la tabella millesimale di ripartizione delle spese.

Per semplificare la procedura, tutte queste informazioni possono essere compendiate in una certificazione rilasciata dall’amministratore ed intestata ad ogni condomino, in cui si attesta la quota di spesa detraibile pagata in base al riparto; fermo restando che l’amministratore deve conservare tutta la documentazione inerente gli interventi effettuati sulle parti comuni e sulle spese sostenute per 10 anni, tenendola a disposizione in caso di controlli da parte dell’Agenzia delle Entrate. Con il modello 730 precompilato è l’amministratore che deve provvedere all’invio telematico all’Agenzia delle Entrate dei dati relativi alle spese sostenute per la ristrutturazione condominiale: in questo modo il condòmino li troverà già inseriti nella propria dichiarazione (e potrà variarli, se fossero incompleti o errati).

Come funzionano le alternative alla detrazione 

Va ricordato che, in alternativa alla detrazione, il contribuente, per alcuni Bonus, può chiedere lo sconto in fattura dall’impresa che ha praticato i lavori, o cedere il suo credito fiscale a un istituto bancario o assicurativo. Anche per i lavori di ristrutturazione eseguiti in condominio è possibile applicare questi metodi (la decisione se optare per l’una o l’altra soluzione spetta all’assemblea, in base di approvazione degli interventi sulle parti comuni). In questi casi la detrazione verrà riconosciuta subito e per l’intero importo, senza dover attendere le cadenze annuali per la presentazione delle successive dichiarazioni dei redditi.

Come utilizzare le detrazioni se si è fiscalmente incapienti

Tornando alla detrazione, bisogna precisare che essa opera sostanzialmente come uno sconto, che diminuisce l’ammontare dell’Irpef da pagare. Dunque, nel calcolo d’imposta dovuta, la detrazione per il recupero edilizio attenua il debito fiscale annuale, agendo in modo analogo alle altre detrazioni spettanti, come quella per le spese mediche o gli interessi pagati per il mutuo sulla casa. Solo quando l’entità della somma da ricevere supera quella dell’imposta a debito si potrà ricevere dall’Agenzia delle Entrate, con un assegno o un bonifico bancario, la cifra spettante (per chi utilizza il modello 730 e si avvale di un sostituto d’imposta, come il proprio datore di lavoro o ente pensionistico, i rimborsi Irpef vengono erogati direttamente sulla busta paga o sulla pensione).

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Di regola, la quota di detrazione eccedente il debito Irpef annuale non può essere recuperata, e dunque viene persa, salvi i casi di incapienza (per redditi inferiori a 8mila euro annui, che in base alle aliquote vigenti non consentirebbero di beneficiare delle detrazioni, perché rientrano in partenza nella no tax area) o di esonero dalla presentazione della dichiarazione dei redditi: in queste situazioni la quota di detrazione annuale non fruita può essere recuperata nelle annualità successive, avendo cura di indicare, nella relativa dichiarazione dei redditi, il numero della rata spettante ma non fruita (alcuni Bonus, però, non prevedono questa possibilità). Un’altra strada per evitare di perdere le detrazioni, o di dover aspettare gli anni seguenti per recuperarle, è quella di trasferire il bonus ristrutturazioni al coniuge se ha la capienza fiscale necessaria per poterle sfruttare.


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