Condominio minimo: le regole per l’assemblea e la nomina dell’amministratore

All’interno di un condominio la figura dell’amministratore condominiale è di notevole importanza, sia in quanto punto di riferimento per eventuali problematiche del condominio sia perché è l’amministratore che è chiamato ad eseguire gli adempimenti fiscali cui è tenuto il condominio stesso (Modello 770, pratiche per i bonus fiscali riferiti ai lavori condominiali, ecc.).

La nomina dell’amministratore è disciplinata dall’art. 1126 del codice civile, ai sensi del quale,

“Quando i condomini sono più di otto, se l’assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell’amministratore dimissionario”.

Dunque, la normativa civilistica prevede che la nomina dell’amministratore è obbligatoria laddove il condominio è formato da più di 8 condomini.

Laddove poi il condominio è formato da un numero di condomini superiore a 10, deve essere formato anche un regolamento, il quale contiene le norme circa l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell’edificio e quelle relative all’amministrazione (art. 1138 del codice civile).

Il condominio minimo

Si definisce condominio “minimo”, quello composto da numero non superiore a otto condomini. In questo caso, il legislatore prevede che, comunque, sono applicabili le norme civilistiche sul condominio, fatta eccezione degli articoli 1129 e 1138 di cui sopra che, come visto, disciplinano, rispettivamente:

• la nomina dell’amministratore (nonché l’obbligo da parte di quest’ultimo di apertura di un apposito conto corrente intestato al condominio)
• ed il regolamento di condominio (necessario in caso di più di 10 condomini).

Pertanto, ciò sta significando, che in presenza di condominio minino non c’è obbligo di nomina dell’amministratore (in questo caso per gli adempimenti è sufficiente delegare uno dei condomini) e nemmeno del regolamento.

La convocazione dell’assemblea e la nomina dell’amministratore nel condominio minimo

Tuttavia, il condominio minimo può, comunque, decidere di nominare l’amministratore condominiale.  In questo caso occorre convocare, quindi, l’assemblea ed approvare l’apposita delibera di nomina.

Per la convocazione, dell’assemblea nel condominio minimo vale la disposizione normativa contenuta al comma 2 dell’art. 66 delle disposizioni di attuazione del codice civile, la quale prevede che in mancanza dell’amministratore l’assemblea può essere convocata su iniziativa di ogni singolo condomino senza necessità di un numero minimo.

Una volta convocata l’assemblea, per la nomina dell’amministratore vale quanto stabilito al comma 1136 del codice civile, ai sensi del quale “sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio”.

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