Decadenza agevolazioni prima casa: termini sospesi fino al 31 dicembre 2021


Il decreto Milleproroghe (decreto-legge n. 183 del 2020), in fase di conversione in legge, proroga al 31 dicembre 2021 la sospensione dei termini che condizionano l’applicazione di alcune agevolazioni relative alla prima casa.

I requisiti per l’agevolazione prima casa

Il concetto di “prima casa” è quello legato verificarsi di determinate condizioni cui ne consegue l’applicazione di determinate agevolazioni fiscali, come ad esempio l’applicazione dell’imposta di registro con aliquota ridotta del 2% in caso di acquisto.

Stiamo parlando delle c.d. “agevolazioni prima casa” le quali trovano applicazione al ricorrere dei seguenti requisiti:

  • l’immobile che si acquista non deve appartenere alle categorie catastali di lusso (quindi non devono essere A/1, A/8 ed A/9);
  • l’immobile che si acquista deve essere situato nel comune in cui l’acquirente ha la propria residenza oppure ve la stabilisce entro 18 mesi dall’acquisto o nel comune dove svolge la sua attività lavorativa
  • il compratore non deve essere titolare esclusivo, o in comunione con il coniuge, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile
  • l’acquirente non deve essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni di cui al presente articolo.

Per godere delle agevolazioni prima casa è necessario che le citate condizioni siano rispettate tutte.

Ad ogni modo è previsto che il beneficio prima casa è ammesso anche nel caso in cui chi acquista l’immobile, in quel momento, è già possessore di altro immobile acquistato anch’esso con la stessa agevolazione ma procede a vendere quest’ultimo entro 1 anno dall’atto di acquisto della nuova casa.

Laddove ciò non sia fatto, si decade dall’agevolazione, con conseguente applicazione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, della sanzione pari al 30% delle stesse imposte e degli interessi.

La prima sospensione dei termini per i benefici prima casa

Con l’art. 24 del decreto-legge n. 23 del 2020, il legislatore, in virtù degli impedimenti causati dai provvedimenti restrittivi adottati dal Governo italiano a fronte dell’epidemia Covid-19, ha stabilito, che ai fini del riconoscimento delle agevolazioni prima casa, sono sospesi per il periodo compreso tra il 23 febbraio 2020 ed il 31 dicembre 2020 i seguenti termini:

 

  • periodo di 18 mesi dall’acquisto della prima casa, entro cui trasferire la residenza nel comune in cui è ubicata l’abitazione
  • di un anno entro il quale il contribuente che ha ceduto l’immobile acquistato con i benefici prima casa deve procedere all’acquisto di altro immobile da destinare a propria abitazione principale
  • quello un anno entro il quale il contribuente che ha acquistato un immobile da adibire ad abitazione principale deve procedere alla vendita dell’abitazione ancora in suo possesso;
  • il termine per il riacquisto della prima casa (art. 7 della Legge 23 dicembre 1998, n. 448).

La proroga dei termini di sospensione per l’agevolazione prima casa

Ora, con il decreto Milleproroghe (se confermato in sede di definitiva conversione in legge), la sospensione dei termini è prolungata al 31 dicembre 2021. In altre parole, se ad esempio, il periodo di 18 mesi dall’acquisto della prima casa, entro cui trasferire la residenza nel comune in cui è ubicata l’abitazione, ricade nel periodo di sospensione (23 febbraio 2020 – 31 dicembre 2021), la decorrenza di tale termine è sospesa e riprenderà dal 1° gennaio 2022.

Per completezza informativa, si ricorda che, si decade dalle agevolazioni, con la necessità di pagare poi la differenza d’imposta con maggiorazioni a titolo di sanzione, in caso di:

  • mendacità delle dichiarazioni previste dalla legge, rese in sede di registrazione dell’atto
  • mancato trasferimento della residenza nel comune ove è ubicato l’immobile entro 18 mesi dell’acquisto
  • vendita dell’immobile oggetto dei benefici prima che sia trascorso un quinquennio salvo che si acquisti entro un anno altro immobile da destinare ad abitazione principale.

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