Immobile acquistato all’asta e precedente proprietario che non se ne vuole andare? Ecco come ti tutela la legge

Di solito gli immobili inseriti in una procedura come l’asta fallimentare possono essere comprati a prezzi assai convenienti e il risparmio è garantito, ma occhio alle tutele se il precedente proprietario continua ad occupare la casa.

L’occupazione di un immobile senza aver alcun titolo per restarci è oggi molto diffusa, così come testimoniato dai casi di cronaca.

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Ma non si tratta soltanto di chi, approfittando della momentanea assenza del proprietario (ad es. per una vacanza o per una degenza in ospedale), si intrufola nell’abitazione altrui per occuparla in modo abusivo. Vi sono infatti altri casi di occupazione contro i quali ci si può difendere e tutelare: il riferimento va all’immobile comprato all’asta, ma che a seguito dell’acquisto vede ancora il precedente proprietario all’interno dello stesso – e soprattutto senza alcuna intenzione di abbandonarlo.

Il punto è: cosa fare in una spiacevole situazione come questa? Con quali strumenti e in virtù di quali regole è possibile opporsi e ricondurre la situazione alla normalità, liberando di fatto l’immobile per andarci a vivere o per darlo in affitto? Scopriamolo insieme nel corso di questo articolo.

Acquisto di immobile all’asta e occupazione: un problema molto concreto

E’ noto che una casa è messa all’asta perché è stata fatta oggetto di pignoramento da una  banca o da chiunque abbia un credito nei confronti del proprietario-debitore. Grazie a questa procedura il creditore intende recuperare il dovuto, ovvero con il prelievo forzato del bene, che è poi messo in vendita all’asta.

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Ma attenzione perché la legge non tutela soltanto il creditore, ma altresì l’acquirente del bene venduto all’asta immobiliare. Questi infatti vede protetto il suo legittimo diritto di proprietà – ottenuto versando il relativo prezzo d’acquisto – contro ogni possibile rivendicazione da parte di terzi, e tra essi sono inclusi anche i precedenti proprietari che non vogliono abbandonare l’abitazione. Anzi possiamo affermare che la vendita all’asta è uno dei modi di acquisto più sicuri e protetti dalla legge.

Il problema è però assai comune, e specialmente nei tempi odierni in cui gli aumenti dei prezzi dei beni, le bollette fuori controllo e il boom inflazione hanno costretto non poche persone ad indebitarsi senza vedere via d’uscita. C’è chi non intende abbandonare l’abitazione pur non avendo più il diritto di restare: la legge tuttavia è di supporto a chi vede l’immobile occupato dal debitore e la Cassazione si è recentemente espressa sul tema, come ora vedremo.

Acquisto immobile all’asta: il decreto di ingiunzione del giudice a tutela del compratore

Per capire come può essere tutelato l’acquirente, dobbiamo ricordare che il meccanismo dell’asta prevede che il magistrato, con il cosiddetto decreto di trasferimento, disponga di fatto il rilascio del bene immobile venduto all’asta. Il provvedimento rappresenta di fatto un’ingiunzione mirata alla liberazione dell’immobile, nel caso in cui l’occupante non se ne sia ancora andato spontaneamente.

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L’iter prevede infatti che il magistrato abbia un ruolo chiave. Il bene pignorato coattivamente sarà assegnato all’aggiudicatario da parte del giudice, mentre il ricavato della vendita sarà mirato a soddisfare i creditori.

Il decreto di trasferimento avrà, come detto, anche lo scopo di velocizzare il più possibile l’abbandono spontaneo da parte dell’occupante-debitore. D’altronde quest’ultimo non avrebbe alcuna valida ragione per rifiutarsi di eseguire l’ordine del giudice.

L’occupante può essere sia il precedente proprietario che l’inquilino. Non solo: nell’ipotesi nella quale quest’ultimo occupi l’immobile senza regolare contratto, si potrà comunque procedere allo sgombero coattivo.

Il caso dell’affitto da parte dell’inquilino debitore

In particolare con riferimento al caso dell’occupazione dell’inquilino si è espressa la Corte di Cassazione con una recente sentenza, per la quale ha ammesso che, laddove l’occupante sia un inquilino, quest’ultimo potrà essere costretto ad abbandonare la casa nel caso in cui il canone versato risulti essere meramente simbolico – in gergo si parla di canone ‘vile’,  ovvero ben al di sotto della somma dovuta, rispetto al prezzo giusto o comunque simile a quello delle anteriori locazioni.

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Se perciò il debitore-conduttore permane ad occupare l’abitazione comprata all’asta da un terzo, e versando al contempo un canone iniquo (inferiore in genere ad 1/3 al prezzo normalmente corrisposto), potrà essere costretto allo sgombero, e ciò anche nel caso in cui il contratto di affitto sia stato firmato anteriormente al pignoramento del bene e alla sua vendita all’asta. Infatti altrimenti l’aggiudicatario dell’immobile, dopo averlo comprato, sarebbe costretto ad accontentarsi di un canone non ‘proporzionato’ al costo dell’immobile acquistato. Per questi non vi sarà altra via che provare l’iniquità del canone in corso di causa.

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