Immobile troppo piccolo per la famiglia: posso beneficiare di nuovo delle agevolazioni prima casa?

Tizio è proprietario, per intero, di un piccolo bilocale acquistato con le agevolazioni prima casa e del 50% (insieme alla ex moglie) di un appartamento acquistato senza le agevolazioni. Tizio e la moglie si  si sono separati consensualmente e hanno una bimba in affido congiunto. La moglie è rimasta ad abitare nell’appartamento acquistato insieme, mentre Tizio ha preso un’abitazione in affitto perché il bilocale non ha la stanza per la bimba. Ora ha l’opportunità di acquistare un appartamento più grande,  in quanto il suo primo appartamento è troppo piccolo (quindi inidoneo per lui e bimba) ma il notaio cui si è rivolto dice che questa non è una motivazione valida per poter usufruire una seconda volta delle agevolazioni prima casa. E’ così?

La questione  riportata dal lettore, si riferisce ad un orientamento giurisprudenziale che, interpretando il testo normativo, dà rilievo al requisito dell’idoneità abitativa dell’immobile già posseduto, per verificare se il contribuente abbia diritto o meno al mantenimento delle agevolazioni prima casa.

Il riferimento normativo è la nota II-bis art. 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro (D.p.r. 26 aprile 1986, n. 131) che attualmente così recita:

“Ai fini dell’applicazione dell’aliquota del 2 per cento agli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione non di lusso e agli atti traslativi o consuntivi della nuda proprietà, dell’usufrutto, dell’uso e dell’ambientazione relativi alle stesse, devono ricorrere le seguenti condizioni:

a) che l’immobile sia ubicato nel territorio del comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall’acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l’acquirente svolge la propria attività ovvero, se trasferito all’estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l’attività il soggetto da cui dipende ovvero, nel caso in cui l’acquirente sia cittadino italiano emigrato all’estero, che l’immobile sia acquisito come prima casa sul territorio italiano. La dichiarazione di voler stabilire la residenza nel comune ove e’ ubicato l’immobile acquistato deve essere resa, a pena di decadenza, dall’acquirente nell’atto di acquisto.

b) che nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui e’ situato l’immobile da acquistare.

c) che nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni di cui al presente articolo ovvero di cui all’articolo 1 della legge 22 aprile 1982, n. 168, all’articolo 2 del decreto-legge 7 febbraio 1985, n. 12, convertito, con modificazioni, dalla legge 5 aprile 1985, n. 118, all’articolo 3, comma 2, della legge 31 dicembre 1991, n. 415, all’articolo 5, commi 2 e 3, dei decreti-legge 21 gennaio 1992, n. 14, 20 marzo 1992, n. 237, e 20 maggio 1992, n. 293, all’articolo 2, commi 2 e 3, del decreto-legge 24 luglio 1992, n. 348, all’articolo 1, commi 2 e 3, del decreto-legge 24 settembre 1992, n. 388, all’articolo 1, commi 2 e 3, del decreto-legge 24 novembre 1992, n. 455, all’articolo 1, comma 2, del decreto-legge 23 gennaio 1993, n. 16, convertito, con modificazioni, dalla legge 24 marzo 1993, n. 75 e all’articolo 16 del decreto-legge 22 maggio 1993, n. 155, convertito, con modificazioni, dalla legge 19 luglio 1993, n. 243”.

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La norma non fa alcun riferimento all’idoneità abitativa dell’immobile eventualmente già posseduto, ma si imita ad affermare che il contribuente non deve essere essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è situato l’immobile da acquistare. Nonostante ciò, alcune sentenze, anche della Cassazione (Cass. n. 20981 del 22/07/2021 e Cass. 19989/2018), hanno considerato anche il requisito dell’idoneità, oggettiva e soggettiva, dell’immobile già posseduto, tale da escludere che il contribuente possa beneficiare per due volte dell’agevolazione prima casa. Per esempio, nel caso esaminato dalla pronuncia del 2021, l’immobile già in titolarità del contribuente, della superficie complessiva (netta) di 47,81 mq., era inidoneo ad essere adibito alle esigenze abitative della famiglia, costituita da un nucleo di cinque persone.

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La posizione del Fisco è, invece, più restrittiva, nel senso di considerare soltanto eventuali inidoneità oggettive assolute che impediscono di abitare l’immobile. Proprio di recente, la stessa Agenzia delle Entrate, con il principio di diritto n. 1/2022, ha riconosciuto la possibilità di beneficiare dell’agevolazione prima casa sul secondo immobile, solo quando vi sia un’oggettiva ed assoluta inidoneità dell’immobile “pre posseduto” risultante da idonea documentazione e indipendente dalla volontà del contribuente. Il caso è quello dell’inagibilità (dovuta per esempio ad eventi sismici), tale per cui  deve ritenersi che “fino a quando permanga la dichiarazione di inagibilità dell’immobilepre posseduto”, si potrà beneficiare dell’agevolazione “prima casa” per l’acquisto del nuovo immobile, nel rispetto di tutte le altre condizioni previste dalla richiamata Nota II-bis all’articolo 1 della Tariffa, Parte prima”.

Dunque, nel caso descritto dal lettore, occorre innanzitutto considerare che Tizio è già titolare di due immobili. Difatti, se l’immobile di cui possiede il 50% si trova nello stesso Comune in cui intenderebbe acquistare una nuova casa, egli non avrebbe comunque diritto alle agevolazioni. Come accennato, il contribuente non deve essere essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è situato l’immobile da acquistare

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Ipotizzando che l’immobile si trovi in altro Comune o che comunque acquisterà la nuova casa solo dopo aver ceduto il 50% all’ex moglie, resta il problema se egli può beneficiare nuovamente delle agevolazioni prima casa per il solo fatto che il bilocale non è idoneo alle esigenze abitative. Essendo la questione rimessa all’interpretazione giurisprudenziale, e visto che l’Agenzia delle Entrate non accoglie l’orientamento sull’inidoneità soggettiva (abitazione troppo piccola), anche se nell’atto Tizio figlio dichiara di avere un immobile già acquistato con le agevolazioni prima casa ma che esso è non idoneo all’uso abitativo, è molto probabile che riceverà dall’Agenzia delle Entrate l’avviso di decadenza delle agevolazioni prima casa e liquidazione delle maggiori imposte dovute. L’avviso, per essere contestato, dovrà essere impugnato in Commissione Tributaria.

Articolo tratto da una consulenza dell’Avv. Maria Monteleone


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