Insidie del Superbonus, rilevate almeno 80 criticità tra cui l’ipoteca: inimmaginabile!

Secondo il Centro Studi ICAF il Superbonus e i bonus fiscali per la riqualificazione energetica dell’edificio nascondono almeno ottanta criticità.

Sapevate che l’opzione Superbonus presuppone l’ipoteca sulla casa? E questa è solo una delle insidie della misura.

“Ho letto che chi usufruisce del Superbonus ha un’ipoteca sull’immobile, è vero?” Il quesito posto da un contribuente apre la strada verso un mondo di criticità legate ai bonus fiscali. Da diversi anni i cittadini sono spronati a ristrutturare l’immobile di residenza per aumentare le classi energetiche. Si parla di riqualificazione dell’edificio e presto potrebbe diventare “obbligatoria” secondo le direttive UE. Le case senza un cappotto, dei pannelli solari, un’attenzione all’ambiente varranno zero, infatti, da qui a qualche anno. Per migliorare l’abitazione risparmiando si può avere accesso a diversi Bonus che consentono di detrarre le spese dal 50 al 110%. I contribuenti devono sapere, però, a cosa vanno realmente incontro accettando l’aiuto dello Stato. Quando si utilizzano dei soldi pubblici, infatti, occorre sempre pensare che ci sono delle condizioni da rispettare e regole da seguire. Queste seconde abbiamo imparato piano piano a conoscerle. Ogni cittadino cerca di restare al passo con le modifiche alla misura – sono numerose e continue – per non perdere il diritto al Superbonus. Per quanto riguarda le condizioni, invece, se ne parla meno. A fare chiarezza ci pensa il Centro Studi ICAF.

Criticità del Superbonus, l’ipoteca sulla casa

Il Superbonus 110% ha permesso ristrutturazioni senza spendere un’euro ma cosa c’è dietro? Tramite contratti imbrigliati e delibere assunte nell’inconsapevolezza, i condòmini hanno ipotecato le loro abitazioni. Beneficiaria è l’Agenzia delle Entrate. Si tratta di una omissione di informazione tra le tante che rendono la misura subdola perché non trasparente.

Ristrutturare gratis, una fortuna inaspettata se si evita di dire che gli eredi di immobili locati a terzi non hanno alcun diritto al Bonus fiscale e sono tenuti a pagare direttamente gli interventi di riqualificazione energetica. Continuiamo con la direttiva celata che i condòmini non in regola con le spese condominiali della quota non cedibile dell’appalto straordinario non maturano credito d’imposta.

Altra criticità rilevata dal Centro Studi ICAF. Il valore dell’attualizzazione del credito usato per estinguere i versamenti dei lavori – anche se non direttamente richiesto dall’appaltatore – rimane a carico dei condòmini. Se si dovesse materializzare l’attività di mero contraente – il condominio conferisce il mandato all’appaltatore per la gestione accentrata degli interventi indipendentemente dalla qualifica di General Contractor – verrebbe maturato un determinato valore della prestazione tale da generare un margine di indetraibilità del credito. Ciò significa ridurre se non azzerare il diritto alla maturazione del credito di imposta. In altri termini, addio alle spese a costo zero.

Dov’è finito il “nessun rischio”?

I sostenitori del Superbonus non hanno mai fatto riferimento alle criticità ma sottolineato il rischio zero. L’unica attenzione da porre – secondo i fautori della misura – è nel non superare i parametri economici di riferimento come i prezziari DEI o i listini MITE nonché i tariffari regionali. Inoltre, i soggetti coinvolti essendo coperti da polizze assicurative avrebbero annullato ogni margine di rischio. Infine con l’asseverazione dei tecnici specializzati e il visto di conformità tributario, il Superbonus garantisce la cristallizzazione del diritto al credito di imposta.

Troppo bello per essere vero, nessun rischio e ristrutturazione gratis. Bastano poche firme su diversi documenti e si apriranno le porte per il paradiso. Nulla, purtroppo, è così semplice. La verità è ben altra.

La verità viene sempre a galla

Cosa si sta scoprendo man mano che la misura viene esplorata più a fondo? Una criticità è che i profili di impugnazione delle delibere di riqualificazione energetica legate ad un Bonus fiscale quale il Superbonus 110% o meglio 90% nascondono numerose possibilità di decadere dal diritto e insidie alla progettualità. Tali motivi di nullità superano di gran lunga i trenta giorni dall’assunzione della delibera (notizia diffusa) e arrivano fino ai ponteggi montati se non ad anni dopo in caso di accertamento tributario (notizia celata).

E le spese legali, le spese di mediazione, processuali, di natura tecnica non avranno alcun bonus fiscale a cui appoggiarsi per non essere corrisposte. Il quadro che stiamo descrivendo sottolinea come le criticità con riferimento al Superbonus (e non solo) siano numerose. Riuscire a portare a termine l’impresa sembra un miraggio che potrebbe svanire da un momento all’altro e, purtroppo, le insidie non sono ancora finite.

Altre criticità del Superbonus

Il Centro Studi ICAF continua sottolineando come siano ben pochi gli amministratori di condominio che tramite consenso informato hanno presentato ai condòmini gli 80 punti critici della misura in modo tale che la firma alle delibere sia posta con consapevolezza di tutto ciò che potrebbe accadere. Ogni amministratore dovrebbe procedere in tal senso per tutelare il patrimonio degli interessati e sé stesso. Non agendo in questo modo si rischia di dover omettere rapporti in corso, questioni pendenti e informazioni personali perché non in linea con la delibera assunta.

Tutto questo porta a far riflettere sul visto di conformità. Non dovrebbe garantire il buon esito dei controlli tributari? In teoria ma nella pratica il visto verifica solamente alcune informazioni di base autocertificate senza approfondire, ad esempio, l’indetraibilità degli oneri fiscali, delle quote incedibili dei condòmini morosi, delle economie del General Contractor e dell’uso promiscuo dei beni.

L’accertamento in relazione al Superbonus, poi, non ha durata di 5 anni ma bensì di 12 o 13 anni. Quello sugli altri Bonus casa può arrivare addirittura fino a 18 anni.

Ultime bugie da svelare

La ristrutturazione con riqualificazione energetica comporta un aumento del valore dell’immobile. Corrisponde a verità? Mettiamoci nei panni di una persona che vuole acquistare casa. Sareste mai disposti a comprare un immobile ristrutturato con i bonus e, dunque, coobbligato con l’appaltatore per l’intera durata del periodo di accertamento che, come detto, può durare diciotto anni?

Naturalmente la risposta è no ma la risoluzione a tale problematica sembrerebbe esserci. Viene assicurato, infatti, che al cessionario in buona fede non è disconoscibile il credito. Ciò significa che nessun appaltatore avrebbe motivo di rivalsa verso il condòmino eppure tanti appaltatori si appoggiano proprio al diritto di regresso. In diverse sentenze, infatti, la Suprema Corte di Cassazione ha ritenuto sequestrabili i crediti del cessionario in buona fede andando ad annullare la rassicurazione precedente e andando a bloccare un intero settore spaventato dalle possibili ripercussioni.

Attenzione, infine, a credere che avendo depositato la CILAS entro il 25 novembre e avendo iniziato i lavori entro il 31 dicembre si sia esenti da rischi e che il Superbonus 110% sia assicurato. Il credito di imposta, infatti, presuppone tre condizioni. Il pagamento della quota non cedibile, l’inizio dei lavori o la loro esecuzione e la cessione della quota non cedibile nello stesso periodo di imposta e in presenza del Bonus. E se le opere non dovessero essere concluse? Il committente paga.