Superbonus 110%: i condòmini contrari pagano le sanzioni?

Chi si è opposto ai lavori deve pagare in caso di controlli da parte dell’Agenzia delle Entrate? Contro chi è possibile rivalersi?

Il Superbonus 110% è stata una vera e propria manna dal cielo per tantissimi proprietari di immobili che necessitavano di una radicale ristrutturazione. Per non parlare, poi, degli edifici condominiali che hanno beneficiato di importanti interventi di rifacimento delle parti comuni. Con questo articolo ci occuperemo di un particolare e delicato argomento che tiene sulle spine molte persone: i condòmini contrari pagano le sanzioni del Superbonus 110%?

Mettiamo il caso che l’Agenzia delle Entrate scopra che il condominio ha beneficiato di una detrazione superiore a quella che gli sarebbe spettata, oppure che l’Enea (che, come vedremo, è l’ente che controlla la concreta esecuzione degli interventi) si accorga che i lavori non hanno garantito alcun efficientamento energetico: in queste ipotesi, chi va incontro alle sanzioni? Devono pagare anche coloro che si sono opposti in assemblea? In altre parole: i condòmini contrari pagano le sanzioni del Superbonus 110%?

In cosa consiste il Superbonus 110%?

Il Superbonus è una particolare agevolazione fiscale che consiste in una detrazione del 110% delle spese sostenute a partire dal primo luglio 2020 per la realizzazione di specifici interventi finalizzati all’efficienza energetica e al consolidamento statico o alla riduzione del rischio sismico degli edifici [1].

Tra gli interventi agevolati rientra anche l’installazione di impianti fotovoltaici e delle infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici (le famose “colonnine elettriche”).

L’agevolazione si affianca alle detrazioni, già in vigore da molti anni, spettanti per gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici (cosiddetto ecobonus) e per quelli di recupero del patrimonio edilizio, inclusi quelli antisismici (cosiddetto sismabonus) [2].

Superbonus 110%: quali agevolazioni?

In alternativa alla detrazione fiscale, si può beneficiare del Superbonus 110% optando:

  • per un contributo anticipato sotto forma di sconto in fattura praticato direttamente dai fornitori dei beni o servizi (inclusi i professionisti, come gli architetti e gli ingegneri);
  • per la cessione del creditocorrispondente alla detrazione spettante.

Superbonus 110% condomini: fino a quando?

La legge di bilancio 2022 ha prorogato il Superbonus 110%, prevedendo scadenze diverse in ragione dei soggetti che sostengono le spese ammesse.

In particolare, per gli edifici condominiali il Superbonus spetta fino al 31 dicembre 2025, ma in misura man mano decrescente:

  • 110% per le spese sostenute fino al 31 dicembre 2023;
  • 70% per le spese sostenute nel 2024;
  • 65% per le spese sostenute nel 2025;

Superbonus 110%: quale maggioranza serve?

Per approvare il Superbonus 110% la legge ha previsto una maggioranza agevolata: è sufficiente infatti un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio.

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A questa decisione, tuttavia, non deve contrapporsi una maggioranza negativa di segno contrario [3].

Ciò significa ad esempio che, se i condòmini che vogliono il Superbonus rappresentano 400 millesimi dell’edificio (quindi, più di un terzo) ma i voti contrari rappresentano 600 millesimi, allora la delibera non potrà essere approvata.

Da tanto deriva che è annullabile la decisione con cui sono ritenuti approvati i lavori di Superbonus nonostante la contrarietà della maggioranza.

Per approfondire questo specifico argomento si legga l’articolo dal titolo Superbonus 110%: quando impugnare la delibera condominiale?

Delibera approvazione Superbonus: è valida per tutti?

La delibera con cui viene approvato il Superbonus 110% è efficace per tutti i condòmini, anche per quelli astenuti o dissenzienti.

Si applica quindi il generale principio secondo cui le deliberazioni prese dall’assemblea sono obbligatorie per tutti i condòmini [4].

Ciò significa che il condomino che ha votato contro deve comunque contribuire alle spese necessarie per effettuare i lavori, purché questi riguardino le parti comuni (come la facciata, il cortile, ecc.).

Al contrario, la delibera di approvazione del Superbonus 110% non può riguardare le parti di proprietà esclusiva, sulle quali l’assemblea non ha alcun potere.

Per ulteriori approfondimenti, si legga l’articolo dal titolo Superbonus 110%: cosa succede se un condomino è contrario?

Superbonus 110%: cos’è l’accollo delle spese?

Con la stessa maggioranza prevista per l’approvazione del Superbonus 110% (la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno 1/3 del valore dell’edificio) i condòmini favorevoli ai lavori possono accollarsi la quota di coloro che sono contrari.

L’accollo serve a concentrare nelle mani dei condòmini favorevoli i lavori da effettuare, evitando così eventuali intralci da parte dei proprietari contrari. Ma non solo.

L’accollo serve anche a risolvere le questioni derivanti dal disaccordo sulla scelta dell’agevolazione fiscale. E infatti, il diritto di aderire a un beneficio fiscale anziché a un altro (detrazione diretta, sconto in fattura, cessione del credito) è individuale e non cumulativo come condominio; tale diritto, però, dovrebbe fare i conti con la facoltà di un’impresa ad impegnarsi o meno.

Per approfondire questo specifico argomento, si legga l’articolo dal titolo Superbonus 110%: come funziona l’accollo delle spese?

Superbonus 110%: chi fa i controlli?

I controlli sul Superbonus 110% sono svolti essenzialmente da due soggetti:

  • dall’Enea (Ente per le nuove tecnologie, l’energia e l’ambiente), che si occuperà di verificare la conformità delle opere rispetto al progetto, il raggiungimento degli obiettivi di risparmio energetico, l’esistenza del miglioramento antisismico e la congruità delle spese (prezziario, ecc.);
  • dall’Agenzia delle Entrate per tutto ciò che concerne l’aspetto fiscale, come ad esempio la misura delle detrazioni, la verifica dei documenti prodotti per accedere al beneficio, ecc.
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Superbonus 110%: chi paga le sanzioni?

Chi paga le sanzioni nel caso in cui vengano riscontrate delle irregolarità? Sul punto la legge [5] è molto chiara: qualora sia accertata la mancata sussistenza, anche parziale, dei requisiti che danno diritto alla detrazione d’imposta, l’Agenzia delle Entrate provvede al recupero dell’importo corrispondente alla detrazione non spettante nei confronti dei soggetti beneficiari, maggiorato di interessi e sanzioni.

La legge stabilisce altresì che tale recupero è effettuato nei confronti del soggetto beneficiario ferma restando, in presenza di concorso nella violazione, anche la responsabilità in solido del fornitore che ha applicato lo sconto in fattura e dei cessionari.

Insomma: se ci sono irregolarità, oltre alle imprese e ai professionisti coinvolti (architetto, ingegnere, ecc.), ci vanno di mezzo anche i committenti e, quindi, pure i condòmini.

Anzi: il primo soggetto che si ritiene essere responsabile è proprio il committente, cioè colui che si giova dell’agevolazione. Il beneficiario sarà, dunque, tenuto a corrispondere all’Agenzia delle Entrate l’importo relativo alla detrazione non spettante, maggiorato di interessi e sanzioni tributarie.

Superbonus 110%: chi ha votato contro paga le sanzioni?

Veniamo ora al punto cruciale dell’intero articolo: i condòmini contrari pagano le sanzioni del Superbonus 110%? Detto in altre parole: l’eventuale responsabilità del condominio in qualità di committente dei lavori si estende anche ai proprietari che, in assemblea, si sono opposti?

Sul punto la legge non dice nulla, ma possiamo comunque provare a rispondere a tale quesito che oramai tormenta molte persone.

Poiché, come visto sopra, la delibera che approva validamente i lavori soggetti al Superbonus 110% è efficace per tutti, anche per i dissenzienti, deve ritenersi che anche costoro possono essere soggetti alle sanzioni dell’Agenzia delle Entrate o di altro ente preposto ai controlli.

In altre parole, anche i condòmini contrari al Superbonus 110% pagano le sanzioni, a meno che la loro quota non sia stata accollata dagli altri proprietari che hanno prestato il consenso ai lavori.

Secondo l’Agenzia delle Entrate [6], infatti, chi si accolla l’intera spesa del Superbonus risponde in maniera esclusiva degli eventuali inconvenienti che dovessero sorgere dall’esecuzione dei lavori.

L’accollo delle spese, quindi, ha un doppio effetto:

  • far pagare i lavori solamente ai condòmini favorevoli, i quali però saranno gli unici a beneficiare delle agevolazioni;
  • in caso di non corretta fruizione del Superbonus, ne risponderanno esclusivamente i condòmini che ne hanno beneficiato. Resta quindi escluso da ogni rischio chi non ha approvato i lavori e non ha partecipato all’esecuzione degli stessi.

Si badi bene: questa esclusione di responsabilità dei condòmini contrari opera solo in presenza dell’accollo delle quote, così come visto sopra.

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Tanto pare evincersi dal parere fornito dall’Agenzia delle Entrate, ove testualmente si dice che solo «in tale ipotesi, ne risponderà eventualmente in caso di non corretta fruizione del Superbonus esclusivamente il condomino o i condomini che ne hanno fruito».

Superbonus 110%: contro chi rivalersi in caso di sanzioni?

Resta fermo che il condominio può sempre rivalersi nei confronti dell’impresa e dei professionisti (architetti, ingegneri, ecc.) che sono stati causa degli errori che hanno poi provocato le sanzioni da parte dell’Agenzia delle Entrate.

Quindi, anche se le sanzioni verranno notificate al condominio in qualità di committente dei lavori, in separata sede civile i condòmini potranno fare causa all’impresa e ai professionisti che sono stati colpevoli e che hanno causato i problemi nella fruizione del Superbonus.

Si pensi, ad esempio, all’impresa che ritardi l’esecuzione dei lavori, facendo decadere il committente dalle agevolazioni e obbligandolo a restituire l’importo anticipato dallo Stato, completo di interessi e sanzioni. Oppure, si pensi al professionista responsabile di una falsa asseverazione.

In tale prospettiva, la legge che ha introdotto il Superbonus 110% ha previsto, a favore del committente, un’ulteriore garanzia: l’obbligo per il professionista di munirsi di idonea copertura assicurativa, d’importo non inferiore a 500mila euro e comunque parametrata al volume di attività da questi svolta nell’ambito del Superbonus, a garanzia dei danni che possono essere arrecati ai contribuenti e al bilancio dello Stato.


Anche i condòmini contrari al Superbonus 110% pagano le sanzioni, a meno che la loro quota non sia stata accollata dagli altri proprietari che hanno prestato il consenso ai lavori.

note

[1] Art. 119, d.l. n. 34/2020 (decreto Rilancio).

[2] Artt. 14 e 16, d.l. n. 63/2013.

[3] Cass., sent. n. 16338 del 30 luglio 2020.

[4] Art. 1137 cod. civ.

[5] Art. 121, d.l. n. 34/2020.

[6] Agenzia delle Entrate, risposta n. 620 del 22 settembre 2021.

Autore immagine: depositphotos.com

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