tre esempi per rottamare il variabile- Corriere.it

Chi ha avviato negli scorsi anni un mutuo a tasso variabile, e non ha pensato di surrogarlo quando i tassi fissi erano ancora ai minimi, oggi deve fare i conti con rate aumentate in maniera molto sensibile: tra il 25 e il 40% per i finanziamenti partiti tra il 2015 e il 2021, ovvero nei sei anni in cui l’Euribor, il parametro che serve a calcolare il costo della rata, rimasto stabilmente a valore negativo. Nelle ultime settimane l’Euribor trimestrale, considerato il benchmark per i mutui, salito agganciandosi al tasso Bce, che a sua volta da zero passato all’1,25. Una prospettiva poco allegra per questi mutuatari viene dalle anticipazioni secondo le quali Francoforte attuer di qui a fine anno altre due manovre al rialzo del costo del denaro per 125 centesimi, con inevitabili riflessi sui finanziamenti indicizzati.

Il meccanismo e i calcoli da fare

Se si ha difficolt a sostenere gli aumenti, una possibilit, con una attenta valutazione delle condizioni proposte, surrogare ora il mutuo variabile sostituendolo con uno fisso, anche se certo in maniera assai meno vantaggiosa rispetto allo scorso anno. Non si risparmia molto sulla rata ma perlomeno si blocca il rischio di ulteriori aumenti. Oltre a questo non bisogna trascurare un altro vantaggio potenziale dell’operazione: quando i tassi tornassero a scendere il mutuo surrogato si pu sostituire un’altra volta con un finanziamento a condizioni pi vantaggiose. Niente di strano, in questi anni le banche si sono ormai abituate ad avere a che fare con surrogatori seriali.
Abbiamo provato a calcolare, alle condizioni presenti il 27 settembre sul sito del broker mutuiOnline.it, che cosa comporterebbe la surroga di tre finanziamenti variabili diversi per data di partenza e importo originario, per mostrare che il passaggio al fisso perlomeno mette al sicuro la rata rispetto agli aumenti prevedibili di qui a fine anno.
Nel primo caso il mutuo (250mila a 30 anni per una casa a Napoli) stato avviato alla fine del 2012 all’1,72% (tasso che all’epoca era dato solo ai clienti prime). La rata a novembre arriver a 1.058 euro, dagli 890 iniziali, e, ipotizzando un ulteriore incremento di 125 centesimi, salir nei primi mesi del 2023 a 1.245. Surrogando si pagherebbe la stessa rata prevista per novembre restando tranquilli fino al termine della bufera finanziaria.

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Per il secondo finanziamento (200mila euro a 25 anni) ipotizziamo un acquisto a Roma effettuato due anni fa al tasso corrente allora dello 0,7%. La prossima rata di 966 euro sar pi cara di 194 euro rispetto a quella di partenza e rischia di salire a gennaio 2023 a 1158 euro. Con la surroga si riesce a stare sotto i 1.000 euro. Infine la terza operazione riguarda un mutuo del 2016 all’1% per 300mila euro a Milano. Da 1.131 euro la rata ormai salita a 1.434 e a gennaio si rischia di dover sborsare 240 euro in pi. Con la surroga si cristallizza la rata a seconda della banca tra i 1.400 e i 1.500 euro. Bisogna comunque considerare che non tutti i mutui variabili in corso sono rischiosi nella stessa misura: gli aumenti pi sensibili della rata si registrano 1) sui finanziamenti partiti a tasso pi basso: un aumento di un punto su un mutuo partito all’1% fa raddoppiare l’importo della quota interessi, su un mutuo originariamente al 3% un punto fa crescere la quota interessi di un terzo; 2) sui mutui per cui si siano versate meno di met delle rate; ogni mese il peso sulla rata della quota interessi decresce e anche un aumento dei tassi finisce per impattare meno.

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Le altre opzioni

Se si esclude la surroga, le strade per limitare i danni se non si in grado di far fronte al rischio di ulteriori aumenti della rata sono molto strette: se il contratto di mutuo lo prevede si pu considerare l’opportunit di effettuare un passaggio al fisso oppure allungare la durata del finanziamento. Se il contratto non lo prevede, si pu chiedere comunque alla banca se possibile effettuare una di queste operazioni: l’istituto non obbligato ad accettare ma se lo fa non ci sono costi legati alla modifica. Un’altra possibilit ricorrere alla sospensione totale o parziale (limitatamente alla quota interessi) del mutuo. Anche in questo caso la pu prevedere il contratto di mutuo oppure pu concederla la banca. Esiste infine la possibilit, se ci sono le condizioni, di chiedere il ricorso al fondo pubblico gestito da Consap per la sospensione, fino a 18 mesi, dei mutui prima casa. In questo caso la banca, in presenza dei requisiti, non pu frapporre ostacoli. Ma la sospensione del mutuo, dalla banca o grazie alla Consap, comunque una extrema ratio cui ricorrere solo se si davvero in difficolt e solo se i problemi finanziari sono presumibilmente temporanei.

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